最近胖东来又火了。一件事，是官宣年底将关停经营了24年、年利润过亿的许昌生活广场。另一件事，是胖东来面向刑满释放人员开放招聘通道，引发全网激烈讨论。

一座店，养活半条街

临近傍晚，许昌生活广场门口依旧人流不息。胖东来在许昌一共有三家综合大店，生活广场是开业最早的，有着二十多年老城区市井生态。商场没有隔绝街道，外围聚拢着大批小摊贩与小吃店，本地居民到访频次最高。有摊主表示，自己五六成的生意都来自逛商场溢出的客流。当地还形成了一份特殊的默契：胖东来固定每周二闭店休整，周边绝大多数摊贩便选择不出摊。对于这些小生意人来说，胖东来是实打实的生计依托。也正是因为深度的共生关系，当生活广场传出年底闭店的消息，不少摊主都陷入焦虑。

当纠纷摆在眼前

关闭许昌生活广场，于东也是痛下决心。生活广场前身芙蓉轻纺城是一个散售产权下的时代产物。2001年，胖东来以整体租赁的方式入驻，其后陆续收购零散铺位，拿到约八成产权。但剩余两成关键动线铺位，部分业主始终不愿意出售。直到2015年，胖东来内部流程失误，本该统一打包签约的碎片化物业被改为一户一签。2022年阿里拍卖网记录显示，一处846㎡的铺位拍卖价493.8万，初始年租金120万，拍卖时年租金已达176万。有铺位业主想要抬高租金，于东来不肯，怒而退租。

散售商业的困局

矛盾的根源在于散售产权。这套模式兴起于海南房地产热时期：开发商把大楼拆成小铺对外售卖，许诺高租金回报吸引民间资金。初代万达广场就是这套模式的典型实践者。几乎同一时期，潘石屹也将这套逻辑大量复制在北京CBD。2005年至2015年，大量地级市老综合体在建设时直接做产权分割。商场必须统一招商、统一运营才能维持活力，但在法律层面却被切分成数十乃至上百份互相独立的产权。少数关键动线铺位的诉求，就足以绑架整座商场的经营。此前新乡大胖闭店已经上演过同类剧情，人气成型后部分业主借机大幅抬升租金，胖东来直接选择撤场，后续大商集团接手改造自救失败，物业整体租金预期大幅回落。

当利润和原则发生碰撞

于东来说：个别租户租金失控，远超公平范围。市场因素下的正常涨价多数人都能接受，但续租租金已远超合理协商范围。许昌生活广场开业24年，整座商场的客流、人气、商业价值，几乎是胖东来持续投入培育出来的。当企业承担了经营风险，却几乎没有谈判权。胖东来敢掀桌，一个很重要的原因是现金流充足，能支撑企业运转。更重要的是创始人于东来的经营理念：失去公平正义的精神是底线。一旦选择妥协，就意味着企业要长期接受不对等的合作模式。

除却价值观与制度考量，此次闭店同样有现实的经营刚需。生活广场硬件基建已明显老化，很难完成大规模迭代升级。今年8月，胖东来对外公布了未来的重点布局，明确放缓外部拓店节奏、缩减对外帮扶投入，将资源倾斜至自建物业与内部团队建设，并计划在2030年之后停止业务扩张。

愿意承受这般高昂代价，根植于于东来一整套连贯的经营价值观。胖东来自1995年成立以来，坚持不上市、不引入外部资本。在企业的评价标尺里，公平、员工的个体幸福，拥有不弱于利润的权重。这套价值理念落实在企业制度当中：高于行业的基层薪资、强制带薪休假、员工分红，以及对人格尊严的明确兜底。2025年春节前夕，胖东来北海店一位员工被顾客当众扇了两记耳光，事后胖东来向员工发放3万元尊严补偿。

于东来曾说：信仰和开心永远是第一位的。商业可以少赚，可以不扩张，可以做减法。但企业的底线、制度的尊严、合作的公平，不能退让。

结尾

胖东来用真金白银的代价，让大众知晓了商业共荣和共毁的隐形界线。不必人人都做胖东来，但希望更多商业参与者看见这道选择题。好的商业，从来不是在存量里博弈，而是一起把蛋糕做大。只有当创造价值的人能够被善待，让守底线的人也能赚到合理回报，才能真正走向商业的共生共荣。