老杨聊房市

2026-08-30 12:59发布于上海

房地产出台重磅新政，而且是多个部委出台了多份政策。

自从 2024 年 9 月底新政之后，已经整整 2 年没有出台新政。

难道是中国房地产市场久旱逢甘霖？

全网舆论一片沸腾，仿佛房地产又要迎来大涨行情。

在这里，老杨要给情绪亢奋的网友泼点冷水，很多人并没有搞清楚本次政策的性质。

我昨天那篇文章，已经从宏观层面较为系统地分析了本次新政的背景、内容、目的。

从政策定性来看，本次新政属于制度变革，具备中长期属性，并非刺激楼市的短期政策。

很多网友没有持续跟踪、研究房地产政策，看不出不同政策之间的区别。

我举一个简单例子，教大家分辨政策。

2025 年 12 月份，中央经济工作会议提出房地产相关政策口径。

着力稳定房地产市场，因城施策、控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房；深化住房公积金制度改革，有序推动好房子建设，加快构建房地产发展新模式。

这段话包含 4 个政策领域的表述。

第 1 个领域，稳定房地产市场，属于短期政策诉求。

控增量、去库存、收购存量商品房，都属于熨平房地产市场短期波动的利好政策。

第2个领域，深化住房公积金制度改革，和个人直接相关。

今年 7 月 31 日，国务院会议已经审议通过修改住房公积金管理条例，其中少数条款有利于房地产短期市场，但更多属于基础制度改革。

第3个领域，是有序推动好房子建设，属于行业基础性制度建设。

第4个领域，加快构建房地产发展新模式，内涵覆盖面很广，大量细则同样属于基础制度建设，本次四部委出台的多项新政就包含在内。

这类基础制度变革，对短期房地产市场影响有限。

那什么才是短期刺激政策？

举几个例子：

2008 年四季度，为应对国际金融危机，出台大量支持个人购房、支持房企发展的新政。

2014 年下半年至 2015 年，出台多项刺激楼市的新政。

2022 年以来，国家部委及地方陆续出台相关政策，比较典型的是 2024 年 9 月下旬，多部委出台宏观经济政策以及刺激楼市、股市的一揽子政策，政策力度很大。

本次虽然同样是多部委发布新政，但政策定位、性质和 2024 年 9 月下旬的政策完全不同！

楼市低迷时期，短期刺激政策的核心通常是激活购房需求。

只有购房者入场，市场交易量才能提升；交易量上涨之后，房价才会走高。

房地产交易实现量价齐升，才能带动房企投资建设意愿，带动整个产业链回暖。

所以每一轮地产刺激政策，核心都是刺激购房需求。

主要体现在两个方面：一是松绑，二是让利。

所谓松绑，就是逐步放宽、甚至取消楼市繁荣阶段的各类限制政策，包含限购、限售、限离婚等政策。

让利同样十分关键！

想要撬动购房者入场买房，就要给到实际好处，主要包括下调房贷利率、降低首付、减免交易税收；对购房者发放财政补贴，或是对个人购房贷款进行贴息；放宽公积金贷款政策，提高公积金贷款额度，支持商业贷款转公积金贷款；还有买房落户等配套措施。

除刺激购房需求之外，供给侧也要做相应调整，核心目标是去库存，减少新增新房供给。

前面提到的政府收购存量商品房用作保障性住房，就是政府主导的市场去库存手段。

去年 11 月，相关外部媒体曾报道，国家相关部门正在研究储备救市措施，主要分为 3 类：

第 1 类，购房贷款贴息；第 2 类，减免房地产交易税费；第 3 类，由国家设立相关基金或企业收购存量商品房用作保障性住房。

以上 3 项均为国家层面政策设想，并非地方政策，但相关传言已经流传 3 个季度，始终没有正式落地。

本次多部委新政当中，也没有出现上述措施。

我们再看本次多部委新政里，有哪些能够直接作用于当前市场、影响短期市场情绪与房价波动的内容，仔细梳理可以看到部分条款。

例如个人住房贷款最高年限，由过去的 30 年延长至 40 年。

全球绝大多数国家个人房贷期限普遍为 25‑30 年，只有日本、韩国、英国房贷最长年限超过 40 年。

经过本次调整，我国房贷年限达到世界领先水平。

但房贷年限放宽，对刺激购房需求的作用微乎其微。

该政策只是拉长贷款周期，并不会降低购房者实际购房成本，没有真正向购房者让利。

如果 40 年期贷款的利率相比 30 年期有所下调，政策效果才会明显，这才是真正的让利于民。

另外，当前处于居民部门修复负债表的阶段，买房尽量少用贷款是多数家庭的一致想法。

除房贷年限这条对购房者相对友好的政策以外，没有其他更为直接的利好。

还有一条间接影响：期房销售转为现房销售，有利于短中期去库存，重点体现在 2028‑2029 年的中期阶段。

从现在开始，新出让土地中，将有超过 50% 的项目实行现房销售，销售节点延后至房屋竣工。

对比过去施工出地面正负零即可卖房，销售时间延后 1‑1.5 年。

对于继续实行期房预售的项目，预售门槛也从建筑正负零提高至建筑封顶，销售周期同样大幅拉长。

据此判断：期房向现房销售改革之后，

短期，未来 6‑12 个月，新房供给会小幅减少；

中期，2028‑2029 年，会出现供给缺口；

长期，2029 年之后，该项制度变革对市场供求的冲击基本消退，将形成全新的市场供求机制。

不过大家不要高估短中期新房供给收缩的幅度。

一是，当前全国新房库存处于下行通道，但去化周期仍较长。

根据#全国房地产市场机会与风险监测系统   今年7月全国50个重点城市新房去化周期为25个月，仍然明显高于供求平衡的15-18个月，所以房价总体仍在下跌。

二是，近两年全国现房销售占比已经攀升至 30% 以上，而楼市繁荣时期，现房销售占比仅 10% 左右。

这也就意味着，过去几年，其实由于多地实行现房销售试点，以及楼市降温导致很多新房项目滞销，从预售阶段熬到了现房销售阶段，也就是期转现已经历了几年的过渡期。

三是，现房销售项目配套了销售定金制度，项目开工之后就可以收取定金。

虽然愿意提前支付定金的购房者数量预计不会太多，但该制度可以提前释放购房需求、锁定客户，同时也就意味着在一定程度上新房提前上市了。

综合判断，未来 2‑3 年全国新房供给会出现明显收缩，有利于房地产去库存；供求关系改善，有利于房价止跌，后期存在上涨可能，这是对楼市的利好。

但是，我们也不能忽视期房转现房的制度变革也存在利空：

房企融资成本上升，部分房企或将出现经营压力，会倒逼企业对现有项目降价促销，从而不利于房价止跌。

综合以上分析得出结论：

本次8・28 多部委新政，是着眼房地产行业，尤其是开发行业中长期稳健发展的基础性制度变革。

虽然个别条款会对短中期市场走势产生影响，但影响程度相当有限。

因此，本次密集出台的部委新政，完全不能和 2024 年 9 月底那一轮短期刺激新政相提并论。

上一轮新政出台后，国内众多高能级城市楼市成交量大幅上涨，部分城市房价出现连续数月止跌小幅上行。

而本次新政，不会对短期楼市成交量、房价走势形成本质改变。

建议大家不要对本次新政的短期效果抱有过高期待，不宜盲目乐观。

不过，对于楼市走势也不要太悲观，在这波新政之前我已经多次分析过了，经过夏季降温之后，秋季楼市会重新企稳，明年部分一二线城市房价将会真正止跌。