两天之内出台8份文件，废止10份旧规。政策调整覆盖拿地、融资、建设、销售、按揭和交付等房地产市场全链条，从项目公司制、融资主办银行制，到预售条件、资金监管和开发贷期限。现房销售就此被正式推到了舞台中央，决策部门正按照既定的施工图加快构建房地产发展新模式。

8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，同时发布的还有中国人民银行、国家金融监督管理总局关于改革完善房地产信贷管理的意见，以及商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款和房地产信托业务5份管理办法。前一日，中国证监会发布关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见，提出改革完善房地产融资制度。

过去二十多年，房地产行业的资金循环围绕预售制度展开，高负债、高杠杆、高周转模式由此形成。近几年市场持续下行，销售回款放缓，预售资金被挪用、项目停工和延期交付等风险集中暴露。三部门在答记者问时称，恒大地产的破产清算及许家印案的公开宣判，是房地产开发经营「三高」模式弊端暴露的有力证明。

新政对销售节点影响明确。旧规下，一个项目从拿地到取证通常需要半年左右；新规以主体结构封顶作为预售条件，取证时间可能延长至一年左右；采取现房销售，周期可能达到两年左右。一家大型房企某区域销售负责人高欢负责的项目已蓄客数月，原计划9月中旬取证、国庆开盘，但8月31日接待中心暂时关闭，部分销售人员被分流。

资金链方面，新政不再区分「重点监管额度」和「非重点监管额度」，全部购房资金监管至项目竣工备案后。开发贷不得跨项目调拨，不得用于缴纳土地出让金及相关税费，项目收入不得归集至集团、母公司或其他关联企业，股东不得抽回资本金。开发贷期限方面，预售项目原则上不超过3年、最长不超过5年，现房销售项目原则上不超过5年、最长不超过7年。主办银行制则要求银行从单纯的放款人升级为项目资金的封闭管理人。

投资半径随之收缩。高欢所在房企原则上暂停对外投资，集团需要按新的回款模式重新安排资金。一家城市公司负责人表示，新政后其所在城市的投资额将减少一半左右，下半年原计划重点投资的几个项目已非「志在必得」。一位国有房企高管说，新政出台后，其所在集团将进一步收缩投资范围，原则上不再进入三四线城市，未来投资将集中在不超过10个核心城市。

更深层的变革在于风险与责任的重新分配。一位参与房改政策制定的研究人士认为，银行放贷赚利息，就要承担贷款收不回的风险；开发商提前收了购房款，就有义务把房子建好交付。过去房企拼的是周转速度和融资能力，未来比的是单个项目的产品力、成本控制和投资能力。