10吨级的重型吊具平稳抬升，将庞大的混凝土墙板送上作业台。机械推力接管，墙板被精准推送、归位、扶正。三名建筑工人身处其间，手起弧光落，开始拼接出一个立体空间。

骨架既成，机械滑轨将这个混凝土敞口方盒推向下一个作业区。顶板由吊具从天而降，开始封顶焊接。拼成一个完整稳固的六面体之后，它来到装修作业区，油漆、管线等装修材料从10层楼高的自动化立库送至地面，围绕这个巨型方盒子，水电气管线铺设、瓷砖铺贴、墙体粉刷之类的装修作业开始了。

这里，是「模块化建筑」或称「预制房」的生产现场。

站在参观通道上俯瞰厂房，一个混凝土方盒就是一个模块，它们像积木排列在厂房一侧。之后，它们会被送往大湾区某处，整体拼装成一栋设计使用年限满足国标对「永久性建筑」要求的高层建筑。

传统的建筑施工现场，人、材料和机械往往围绕着一栋尚未完成的房子流动。大量工序发生在露天环境中，一栋房子要在原地从零开始逐层生长。而在这里，大多施工都转移到工厂里，看不见脚手架，工人面对的是一个个可以被吊装、运输和组装的部件。从墙、顶板，到门窗、地板、管线乃至部分装修，都以模块的形式提前完成，最后组装成一栋完整稳固的楼——现场露天作业甚至可以极限压缩至总建造工期的一成。

7月，外交部发言人毛宁在海外社交媒体上介绍中国出海的「预制房」。据深圳海关数据，今年前四个月，全国企业经深圳口岸出口模块化建筑16.8亿元，同比增长19.6%，出口150多个国家和地区。

深圳龙华区的人才保障性住房小区华章新筑，包含了5栋高99.7米的高层住宅，有2740套保租房，2023年交付。这一项目的承建方中建海龙，打造了「国内首个混凝土模块化高层住宅」。它使用了6000多个模块，约90%的工序先在工厂里进行高标准预制，再以特殊的连接技术在现场组装成一个整体。从土方进场到精装交付，花了365天，比传统现场建设施工节省了1年的工期。该项目荣获「2025年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖」，并入选住建部首批相关典型工程案例清单。

外界对「预制房」的刻板印象是临时而简陋，但中建海龙总工程师王琼指出误区：模块化建筑是完全按照永久性建筑规范来的，隔声、防水、防火、防渗、抗震都要按永久建筑标准进行结构设计，从建筑品质上来讲，至少大于等于传统的建造方式。

相比常见于公共场馆的钢结构，数倍重于钢结构的混凝土模块，对运输、吊装、施工技术与管理水平的要求都更严苛，也因此成为模块化建筑里的硬骨头。「中国人喜欢住混凝土的房子」，这和国外众多以低层公寓为主、偏好轻钢结构的国家不同，并成为中国独特建筑挑战中的一环：人口众多、多高层住宅、户型复杂、国土位于地震带。

模块化以后，原本连续的结构被拆成了一个个预制模块，但核心原理不变。「我们要做的，就是拉和受压的连续，把钢筋、混凝土重新连接起来，」王琼说。华章新筑采用的是「混凝土模块+现浇剪力墙」的结构体系：模块本身既承担建筑空间的功能，也可以作为永久性模板，与后续浇筑的剪力墙、连梁、楼板等共同形成整体受力，兼顾快速建造与传统现浇结构的整体性与安全性。

生产和组装可以在时间上并行。传统模式下工序分阶段进行，而模块化建筑可以在工厂和现场、不同楼层间同时开展这些工序，进而压缩整体工期。楼越高，难度越大。模块化建筑到了更高楼层，误差会逐渐累积，它要求设计、生产、运输、吊装、连接等环节彼此咬合，需要「从厘米级到毫米级」的精度控制。如此精度，决定了模块化建筑依赖数字化。

工程师们喜欢用「像造汽车一样造房子」来类比这个场面。买房的时候，人们不大留意，几十年来，建筑业始终没怎么走上工业生产的道路，是为数不多依赖大量人力和露天作业的行业。模块化建筑的思路，是提高集成度，这意味着更多的东西能在工厂做，会带来规则和效率的改变。一旦进入工厂，时间可以被测量，质量可以被检查，材料可以被追踪，生产过程可以被数字化。

然而，建筑其实很难标准化，尤其对看重户型、朝向的中国居民来说，「家」需要保留个性化。行业目前的探索和示范案例，侧重于酒店、公租房、学校、宿舍、养老院。2019年，麦肯锡指出：重复率高、单元尺寸小、价值密度大的更适合模块化建造。

对中国来说，一边是建筑业面临劳动力总量下降、工人老龄化、技术工人缺口扩大；另一边是传统现场湿作业高度依赖人工，不仅工期长、成本难控，还容易受人为操作和天气影响，导致渗漏、开裂等质量通病。王琼还观察到，不少地方看重模块化建筑的社会效益，「不能现场都是噪声污染，工人长期风吹日晒」。

中国房地产告别了大规模建设，模块化建筑亦同此凉热。第七次全国人口普查数据显示，2020年，中国家庭户人均居住面积达到41.76平方米。但住房仍然存在区域、城乡之间的结构性缺口，房屋质量更为关键——历经几十年，不少建筑已沦为D级危房。此类事故已多次见诸报端。

2026年，《城市更新「十五五」规划纲要》明确：改造城市、县城建成区范围内国有土地上的C、D级危险住房，基本消除已建档立卡的D级危险住房安全隐患。住房城乡建设部发布「关于提升住房品质」的意见，要求以「让人民群众住上更好的房子」为目标，实施房屋品质提升工程。在城市更新的背景下，住房的目标从「盖新房」变成「要好房子」。

尤其在一些建成较早的城市核心区，房子已集中老化，而城市中心原址更新重建比异地搬迁复杂得多。模块化建筑企业反复提及的参数：更短工期、更少的现场用工量、更低的建筑废弃物量，才显出其吸引力。模块化建筑，正是最大限度地将建房子的工序在工地之外的地方完成。

2025年9月，上海徐汇区一个城市更新项目主体封顶，成为全国规模最大、采用混凝土模块化建造方式的城市更新项目。放眼全国乃至全球，模块化建筑的市场规模仍然很小，造价也不见得更低，国内已有先例集中在香港、上海、深圳、广州等一线或新一线城市，且多从医院、学校、保障性住房等标准化程度相对高的场景入手。先行者积极探索，也等待社会和市场检验它是否可靠、普适、有性价比。