8月28日房地产新政出台后，央企投拓人员李洋一直关注一二线城市土地市场。他发现，区位、容积率、限高、收益率等传统投资指标，已无法充分解释近期土拍结果。

8月31日，上海出让两宗涉宅用地：普陀区真如地块以150.19亿元底价成交；松江泗泾地块经29轮竞价以约5.82亿元成交，溢价率约16.4%。9月3日，北京顺义温榆河45号地块经174轮竞价以82.993亿元成交，溢价率约17.37%；朝阳将台44号地块则暂停出让。9月8日，北京通州宋庄47号地块以9.962亿元底价成交，打破了郊区低密地块更受青睐的印象。

新政涉及商品住房销售和房地产信贷等制度调整。对房企而言，地块价值不仅取决于房屋售价，还要考虑拿地建设投入及投资回报周期。

北京将台地块起拍价75.21亿元，上海真如地块被中海以约150.2亿元底价摘得，两宗地块共同特征是总价高。北京温榆河地块靠近中央别墅区，周边国际学校云集，2025年华润置地在同区域开发的润榆园项目网签率已超86%，平均网签价格7.2万元/平方米，而此次温榆河地块楼面价约4万元/平方米。李洋认为，该地块虽市场预期较好，但总价高，新政后投资回收周期延长，并非所有房企都有能力持续出价，174轮竞价主要发生在两个参拍主体之间。

杭州、成都、西安等城市以低总价成交为主。8月29日西安成交7幅宅地仅2幅总价超10亿元；9月1日杭州临平一宗宅地以约2.86亿元成交；9月3日成都成交两幅宅地总价分别为3.2亿元和0.69亿元。

李洋表示，优质地块对资金实力要求进一步提高，能够参与竞争的企业减少，同一家房企连续参与高总价地块的能力和意愿也受限。上海普陀真如地块总建筑面积接近40万平方米，部分收益需通过商办运营实现。低总价、低容积率地块资金门槛低，更容易吸引房企参与，李洋判断未来部分城市可能将大型地块拆分出让。

一家房企区域负责人透露，新政出台后土地出让规则本身变化不大，真正改变的是项目资金运行方式，房企需投入更多自有资金，销售回款周期延长。按照《关于完善商品住房销售制度的通知》，尚未取得施工许可证的项目适用新规，需在主体结构封顶后申请预售。取得预售许可证、签订购房合同和收到按揭资金并不处于同一工程节点，前期能够形成的回款有限。

一家房企投资负责人表示，企业投资组合通常需兼顾战略性项目和周转型项目。核心区大体量项目市场确定性高但投入大；周转型项目强调资金效率，地价通常在10亿元左右，去化周期控制在两年以内。低层住宅工期较短，这也是部分低容积率地块受关注的原因。

新政前已经拿地但尚未开工的项目处境尴尬。一家中型房企人士透露，新政前获取了一个地价较高的战略性投资项目，新政后计划为项目引入战略投资者，独立开发将限制未来投资并把集团置于风险中。李洋认为，回款和融资条件变化后，原有收益测算需重新计算，继续开发或退地都要付出成本，高总价项目前一期的利润可能被后一期成本吞噬。

新政并未禁止预售，但预售条件和资金监管规则已发生变化。在新规实施前，受市场下行影响，现房销售在新房交易中占比已超三成。上述中型房企人士指出，随着「好房子」项目落地，期房曾对存量现房形成产品优势，但随着新旧建筑标准差距缩小，这种优势可能减弱。

李洋表示，对于已出让但尚未开工的土地，除放宽引入投资者条件外，也有地方政府考虑优化土地条件，例如剔除部分公建设施配套或调整出让价格，但目前尚无明确消息。