房地产发展新模式，对于理解中国房地产市场的现状和未来非常关键。近日在国新办举办的开局起步「十五五」系列主题新闻发布会上，住建部相关领导对房地产发展新模式进行了高度概括和内涵阐释。

早在2022年12月份的经济工作会议上，首次提出：推动房地产业向新发展模式平稳过渡。这是房地产发展新模式首次亮相。其后直到现在，基本上涉及房地产的重大会议和新闻稿当中，都会提到房地产发展新模式。包括最近的8月28号新政，也就是现房销售新政及其配套政策，新政当中明确提出，这是为落实国家关于建立房地产发展新模式而采取的必要行动。

住建部在2024年8月23号的国新办发布会上，曾阐释过房地产发展新模式内涵，当时讲了五点：完善住房供应体系，增加保障性住房供给；以住房发展规划为抓手，建立人‑房地产要素联动机制；有力有序推进现房销售；建立城市房地产融资协调机制，推出项目白名单制度；研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度。

本次新闻发布会上，住建部阐述「十五五」期间如何加快构建房地产发展新模式，将其内涵归结为「一二三四」：

一个基本点，牢牢抓住让人民群众安居这一基点，实现更高水平的保障与居住。

两个体系，完善保障和市场两个体系，形成保障房、商品房功能互补的供应格局。

三项制度改革：项目公司制，即一个项目对应一家项目公司，严禁总部违规抽挪资金，确保项目独立运行安全；主办银行制，一个房地产项目确定一家主办银行，实行资金封闭管理，实现利益共享、风险共担；现房销售制，主要解决一手交钱一手交房问题，实现所建即所得，从根本上防范交付风险。

四个要素联动，推动人、房、地、钱四个要素联动，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进资源合理配置。

最新的内涵解读与两年前大体重叠。主要区别在于，两年前提出的房屋体检、房屋养老金、房屋保险本次没有提及；新增提法主要是项目公司制和主办银行制；现房销售则属再次强调。

在楼市降温之前的2022年之前，还有一个「构建房地产发展长效机制」的提法，是楼市繁荣期为抑制房价而提出的。过去五年楼市大幅降温后，又提出了「房地产发展新模式」。可以理解为，房地产管理相关部门在不同历史阶段、不同市场环境下，提出新概念作为工作抓手，同时也是推进工作、争得业绩的重要载体。因此，不应对这些措施寄予过高期望。无论从宏观还是实操角度，最应高度关注的仍是房地产周期所处的阶段与未来变化。政策和制度的设计只是为了平滑周期，让市场更加平稳发展，却无法消除市场自身的周期性波动。