在债务与亏损双重重压之下，万科这场业务与组织的减法，远未到落幕之时。

新任董事长徐恩利履职后的「第一把火」，烧向了万科的组织架构。

记者近日获悉，万科已正式撤销集团办公事业部，事业部数量由8个缩减至7个，原办公事业部负责人卢冰同步转任中航万科负责人。该事业部设立于2024年10月，至本次调整撤销，存续仅22个月。

万科集团网站已悄然完成组织架构信息更新：目前仅保留物业、商业与酒店、长租公寓、海外、食品、物流及财顾7个事业部，办公事业部已从列表中剔除。这是继2025年9月万科大规模调整组织架构、确立「集团总部+地区公司+事业部」新格局后，又一次关键精简。

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一次「短命」的存量突围试验

此番被撤销的办公事业部，曾承载万科在商办存量赛道的突围期待。2024年10月，彼时万科仍处于郁亮执掌时期，行业正经历深度调整，万科全力推进「开发+经营」双赛道战略。办公事业部应运而生，由原北京区域首席合伙人卢冰出任负责人，核心目标是将散落在全国各城市的写字楼、产业园区资产收拢为集团垂直统筹，打造万科办公资产专属平台。巅峰时期，该事业部统筹管理全国21座城市、共计62个办公及产业园项目。

但近两年，全国商办市场持续低迷，高空置率、低租金水平、去化困难成为行业常态，万科大量办公资产的实际经营回报远低于初期预期。同时，集团统一管控模式弊端逐步暴露，决策链条偏长，难以适配各地差异化特征，增加管理成本。这条曾被寄予厚望的存量赛道，最终未能跑通可持续的盈利模型。

据知情人士透露，本次调整后，万科旗下所有全国办公及产业园项目将全部下沉至属地城市公司管理，原负责人卢冰调任中航万科负责人，部分员工转岗或获赔离职。中航万科目前由万科体系主体100%实际掌控，成为处置历史遗留复杂资产的专项平台。业内分析认为，派遣卢冰执掌中航万科，意在加速疑难资产盘活变现，助力集团回笼现金流。

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新帅接盘「最硬一仗」

办公事业部快速撤编的背后，是万科持续承压的经营基本面与债务困局。7月10日，万科发布上半年业绩预告，预计归属母公司净利润亏损120亿元至150亿元，这已是万科连续第三年中期业绩大额亏损。亏损原因包括项目结算规模下降、毛利率低位、新增计提资产减值等。

债务压力更为紧迫。截至2025年末，万科有息负债合计3584.8亿元，其中一年内到期有息负债1605.6亿元，占比44.8%，而货币资金仅672.4亿元。净负债率从2024年末的80.6%飙升至123.48%。2026年下半年到期公开债规模合计101.2亿元，2026年12月起前期已展期债券将陆续再次进入兑付期。

在此严峻局面下，7月31日，万科完成董事会换届，徐恩利正式接棒新任董事长，承接控亏、减亏、化险的核心任务。当下首要任务是砍掉低效试错业务、收缩非核心赛道，集中资源保交付、稳主业、修复现金流。有业内人士称，按照当前收缩逻辑，第二刀很可能砍向食品事业部，其核心资产环山集团股权首轮挂牌已流拍，不排除后续调整交易条件再度挂牌。

在债务与亏损双重重压之下，万科这场业务与组织的减法，远未到落幕之时。